Moni taloyhtiö taistelee lähestyvän peruskorjaustarpeen kanssa. Jokainen iso korjaushanke tuo mukanaan valtavan rahoitustarpeen – ei vain taloyhtiölle vaan myös osakkaille.
– Kun peruskorjaukseen yhdistetään lisä- ja täydennysrakentamista, saadut tulot pienentävät suoraan osakkaiden maksuosuutta. Toinen vaihtoehto on, että saadulla rahalla tehdään lisäremonttia esimerkiksi yhteisiin tiloihin tai pihoille, sanoo Suomen Kiinteistöliitto ry:n päälakimies Jenni Hupli.
– Korjaus- ja lisärakentamista täytyy suunnitella yhtä aikaa. Joissain kohteissa purkava uusrakentaminen voi olla kiinnostava vaihtoehto, mutta silloin kustannuksia täytyy verrata kymmenen vuoden korjaustarpeisiin, Hupli muistuttaa.
Ennakollinen kiinteistönpidon suunnittelu, tiedustelut kunnan kaavoitustoimesta, käytettävissä olevan rakennusoikeuden selvittäminen sekä hallitukselle ja isännöijälle annettu valtuutus käyttää konsulttia projektin valmistelussa on tehtävä hyvissä ajoin.
– On paha puute, että monesta taloyhtiöstä puuttuu suunnitelmallinen kiinteistönpito. Ei tunnisteta onko lisärakentamiselle kiinnostusta ja mahdollisuutta tai missä vaiheessa asiaa pitäisi lähteä selvittämään. Kun korjaustarve on akuutti tai suurempia korjauksia on jo suoritettu, hankkeeseen ryhtyminen voi olla jo myöhäistä, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Tommi Leppänen lisää.
Kaupungit tiivistyvät
Asemakaava määrittää millaista täydennys- ja lisärakentamista voidaan kohteessa tehdä tai tarvitaanko asemakaavan muutosta.
– Kaavamuutosprosessi vie aikaa vähintään vuoden eikä sen lopputulosta voi ennustaa. On laskettava, kuinka suuri hyöty saadaan, jos kaavamuutosprosessiin lähdetään, Hupli kertoo.
– Erityisesti 60–70-luvuilla rakennetuissa lähiöissä lisärakentaminen voi olla kannattavaa, sillä taloihin on helppo tehdä lisäkerroksia. Tavoiteltava hyöty voi kattaa kymmeniä prosentteja peruskorjauksen kustannuksista, sanoo Leppänen.
Parhaissa tapauksissa lisärakentamisesta hyötyvät sekä kaupunki, rakennuttaja, osakkaat että tulevat asukkaat. Vuoropuhelulle osapuolten kesken olisikin nykyistä enemmän tarvetta.
Valitse oikea kumppani
Taloyhtiö tarvitsee kumppanikseen rakennusliikkeen, joka lähtee toteuttamaan hanketta. Hankkeen toteutustapa eli myydäänkö esimerkiksi tontin osa uutta rakennusta varten vai rakennetaanko olemassa olevaan yhtiöön lisää huoneistoja vaikuttaa myös verotukseen.
– Toimiva yhteispeli on olennaista. Taloyhtiön on löydettävä oikeat asiantuntijat ympärilleen ja myös keskustelu kaupungin kanssa kannattaa aloittaa hyvissä ajoin, Leppänen huomauttaa.
Viime kädessä yhtiön osakkailla on päätäntävalta hankkeen etenemisestä.
– Täydellisessä palapelissä saadaan aikaiseksi sellainen kokonaisuus, jossa yhtiökokous voi tehdä päätöksen remonteista ja lisärakentamisesta tai jopa purkavasta rakentamisesta, ja heillä on tarvittava tieto päätöksenteon pohjaksi, Hupli summaa.