Yksi rakennus, monta elämää – muuntojoustavuus on kestävää rakentamista

Väestön ikääntyminen, syntyvyyden lasku ja kaupungistuminen asettavat julkiselle rakentamiselle uudenlaisia paineita. Pelkkiin lähivuosien välittömiin tarpeisiin vastaamisen sijaan tarvitaan uudenlaisia yhteiskuntavastuullisia ja ympäristökestäviä toimintamalleja.

– Rakennusalalla ennustetaan, että väestön vanheneminen edellyttää jopa satojen uusien hoivakiinteistöjen rakentamista lähivuosina. Suurten ikäluokkien poistuessa on kuitenkin olemassa riski, että yhteen käyttötarkoitukseen rakennetut kiinteistöt jäävät tyhjilleen vuosia ennen kuin niiden todellinen käyttöikä tulee täyteen, toteaa Varkka Oy:n toimitusjohtaja Joni Varkka, ja jatkaa:

– Pidän tärkeänä, että me rakennusalan toimijat mietimme mitä Suomen kiinteistövarallisuudelle – kansallisvarallisuudellemme – on tapahtumassa. Korjausvelasta tulee mittava, kun kohteet rakennetaan vain lyhytaikaiseen tarpeeseen tai vain yhteen käyttötarkoitukseen.

Tämän päivän koulu voi olla huomisen hoivakoti

Varkka Oy:n missio on yhteiskunta- ja ympäristövastuullinen: lähtökohtana on rakentaa kiinteistöt vastaamaan kahta käyttötarkoitusta. Esimerkiksi päiväkodit ja koulut voidaan suunnitella niin, että ne voidaan myöhemmin muuntaa toimistoiksi, asunnoiksi tai hoivakodeiksi.

– Juuri nyt saatetaan tarvita koulurakennusta 900 oppilaalle, mutta 15 vuoden päästä oppilaita ennustetaankin olevan vain 600. Tällöin tontille voi olla viisasta rakentaa 600 oppilaan koulukiinteistö ja 300 oppilaan hybridirakennus, joka voidaan muuntaa myöhemmin hoivakiinteistöksi.

Suunnittelu ja rakentaminen lähtee joko ensimmäisen käyttäjän tarpeista tai tontista.

– Kaupunki saattaa tarvita tietylle tontille alakoulun. Me tutkimme väestöennusteen ja aluekohtaiset tiedot, teemme pitkän tähtäimen suunnitelman, jonka pohjalta nyt kouluna toimivasta rakennuksesta kuoriutuu myöhemmin 16 asunnon kiinteistö.

Varkalla ajatellaan, että tulevaisuudessa ei pitäisi enää suunnitella ja rakentaa väliaikaisratkaisuja tai kiinteistöjä, jotka palvelevat vain yhtä käyttötarkoitusta.

– Kiertokiinteistö-konseptissa kaikki, kuten kantavien rakenteiden etäisyydet, sähköt ja viemärit on suunnittelupöydällä perusteellisesti mietitty ja rakennusvaiheessa toteutettu niin, että kiinteistö muuntuu vaivattomasti uuteen käyttötarkoitukseen.

Kauaskatseisuus on myös kustannustehokasta

Joni Varkka toteaa, että pitkäjänteisempien toimintamallien omaksumisessa jokaisella alan toimijalla on vastuunsa.

– Maa-alueita kaavoitettaessa tarvitaan vaihtoehtoisia kaavoja ja kaavoittamisen tulisi olla tarvelähtöistä. Aikajänteen tulisi olla niin rakennuttajilla kuin kiinteistösijoittajillakin mieluiten useampia vuosikymmeniä. Kiinteistöille tulisi laskea myös jäännösarvo ja tulevaisuuden käyttöarvo, ei pelkästään tämän hetken tuottotasoa.

Varkka sanoo, että kahteen käyttötarkoitukseen rakentaminen vaatii alussa hieman enemmän resursseja suunnitteluun ja teknisiin ratkaisuihin. Kokonaisvaltaisesti tarkastellessa Kiertokiinteistö-konsepti on kustannustehokas.

– Me rakennamme kahteen käyttötarkoitukseen soveltuvan kiinteistön samalla rahalla kuin toiset rakentavat yhden. Kun asiat tehdään järjellä, vastuullisuus tulee kaupan päälle.